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Fabiola Pomareda García
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En los últimos 60 años, el centro histórico de San José ha perdido un 46% de sus habitantes y un porcentaje importante de su dinamismo urbano, ante lo cual, un proyecto propone rehabilitar edificios para recuperar población y reducir la presión sobre la expansión periférica de la Gran Área Metropolitana (GAM).
El proyecto, elaborado por un equipo del Instituto Tecnológico de Costa Rica (TEC), está incluido en el VI informe “Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025: Ciudad, Vivienda y Asentamientos informales”, presentado el pasado 20 de agosto.
Los cuatro distritos centrales de San José pasaron de tener 100.000 habitantes en 1963 a 53.847 en el 2022, según los datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
La paradoja, plantea el informe, es que, aunque el Centro Histórico de San José tiene hoy mejores condiciones habitacionales, se ha reducido el uso residencial y hay una pérdida de actividades comerciales, institucionales y de oficina.
Como se expone en el informe, mientras la periferia se expande en busca de nuevas oportunidades de ocupación, el centro pierde población y actividad, generando un sistema urbano ineficiente porque aumentan los tiempos de viaje de las personas; se disparan los costos sociales y económicos por las «presas»; se desaprovecha la infraestructura ya instalada en los distritos tradicionales de San José, Heredia, Cartago y otras cabeceras cantonales; y se consume suelo nuevo y desaprovecha el existente.
¿Dónde está el mayor potencial?
El proyecto San José RISE: “Rehabilitación Inmobiliaria del Centro Histórico de San José”, fue desarrollado por el TEC entre 2022 y 2025.
Se sistematizaron 1.260 predios en 88 manzanas del sector este del centro histórico, desde calle 0 hasta calle 15, Parque Nacional, y del Río Torres hasta la Avenida 12, ya que esta fue la zona que se identificó con mejores condiciones de recuperación, por ser “un tejido contiguo a Amón-Otoya y Escalante, barrios tradicionales que tienen condiciones de atractivo urbano y patrimonial y se asocia a una importante oferta cultural”, detalla el documento.
Este sector comprende un área de 165 hectáreas con buena cobertura de áreas verdes, donde se proyectan desarrollos como el Jardín Botánico (antiguo Zoológico Simón Bolívar) y donde existe la mayor densidad de edificios patrimoniales, que se concentran sobre todo alrededor de Parque Morazán, eje Central–Avenida Segunda, y norte histórico.
Dentro de esta área delimitada se identificó un 17% de inmuebles en desuso y otro 18% parcialmente en desuso, lo que en conjunto significa más de la tercera parte de las existencias de edificios, según la investigación del TEC.
(Fuente: Informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025)
Modalidades y forma de financiamiento
De acuerdo con el proyecto San José RISE, en la zona se podría realizar la rehabilitación de edificios usando cinco modalidades.
La de obra nueva, que implica identificar los predios baldíos, zonas de parqueos o edificaciones de uno o dos niveles en estado de deterioro que no son susceptibles de recuperar. Aquí podrían insertarse nuevas edificaciones que se concentren en modelos mixtos de vivienda, comercio, oficinas y servicios. Se identificaron 13 predios, con áreas que oscilan entre los 195 y los 2.895 m2.
La de recuperación de edificaciones de dos o tres niveles, que son edificaciones con un estado de infraestructura buena o regular, con bajo nivel de aprovechamiento y en zonas donde persiste algún nivel de actividad. Se podrían incorporar usos mixtos con un porcentaje medio de residencia. Se identificaron 15 edificaciones con áreas entre 117 y 992 m2, expone el informe.
Para esta se propone aplicar una mezcla de créditos verdes dirigidos hacia jóvenes trabajadores que impulsen una rehabilitación rápida y “crowdfunding inmobiliario”, un modelo de financiamiento no bancario que opera a través de plataformas digitales, mediante el cual un número amplio de personas realiza aportes económicos para financiar un proyecto específico (cubrir capital semilla, asociado a estudios técnicos, diseños, permisos y etapas iniciales de estructuración del proyecto).
La tercera modalidad es la recuperación de edificaciones de cuatro o cinco niveles, aptos para incorporar usos mixtos con comercio o servicios y viviendas, estas últimas en modelos de “co-living” (personas independientes comparten una vivienda), que busquen atraer a profesionales jóvenes, migrantes digitales o freelancers. También se proponen modelos de “co-housing” para profesionales del sector gubernamental, clase media o población adulta mayor – cada persona tiene su propia vivienda, pero comparten grandes áreas comunes y servicios para vivir en comunidad-.
Se identificaron 15 edificaciones, donde en su mayoría se ocupa exclusivamente el primer nivel.
Se propone aplicar la “tokenización inmobiliaria” como mecanismo de financiamiento, que consiste en la representación digital de activos específicos, como inmuebles o ingresos futuros derivados de su explotación y donde los propietarios conservan la titularidad del inmueble y comparten un porcentaje del ingreso neto con inversionistas.
La cuarta modalidad es recuperar edificaciones de seis o más niveles con potencial de convertirse en centros de trabajo, y uso compartido con comercio. Se identificaron 8 inmuebles con el mayor potencial de readecuación; pero se acotó que a futuro este número de edificaciones de baja ocupación podría incrementar con la construcción de Ciudad Gobierno.
Y la quinta modalidad son edificaciones de interés patrimonial, que podrían convertirse en elementos de interés para la incorporación de nuevas actividades comerciales asociadas al sector turismo o a pequeños y medianos emprendimientos. Se identificaron siete, que van desde los 280 hasta los 1.273 m2 de área de terreno, con alturas de uno, dos o tres niveles.
Para esta última se propone el modelo financiero de “matchfunding” con el fideicomiso para promover turismo, cultura e identidad urbana (modalidad híbrida que combina el “crowdfunding” ciudadano con aportes de entidades públicas o privadas), explica el informe.
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