M
Mario Vargas
Guest
Entre 2021 y 2023, el mercado inmobiliario panameño vivió uno de los períodos más dinámicos de los últimos años. Tras el impacto de la pandemia, las ventas de vivienda crecieron de forma sostenida durante tres años consecutivos, según cifras del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda), hasta alcanzar en 2023 el punto más alto del ciclo reciente.
Esa trayectoria se rompió en 2024, y el mercado no se ha recuperado desde entonces. Hace apenas dos semanas, la presidenta de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), Katherine Reyes Espino, calificó el resultado de la última feria inmobiliaria como un hito a la baja, con apenas 34 millones de dólares aprobados en hipotecas, una caída superior al 70% frente a años anteriores. Entender por qué exige mirar dos frentes que se refuerzan entre sí: el origen político y tributario de la caída, y una pieza que la discusión pública todavía no resuelve, el riesgo bancario.
En 2024 se unieron dos factores que marcaron el verdadero inicio del deterioro. Por un lado, la incertidumbre política asociada al proceso electoral. Por otro, el vencimiento de beneficios financieros que sostenían parte de la demanda, entre ellos el Bono Solidario de Vivienda.
A esa desaceleración del mercado se sumaron dos decisiones de política pública que la agravaron. La primera fue la reforma al régimen de interés preferencial: los beneficios de la antigua Ley 3 de 1985 comenzaron a vencer desde finales de 2022, y su reemplazo, mediante las leyes 468 y 481 de 2025, no entró en plena vigencia hasta el 1 de enero de 2026. Ese vacío de transición afectó la calificación de compradores en el segmento medio. La segunda fue la eliminación de la exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) para la primera venta de vivienda nueva, un beneficio vigente por más de 50 años en virtud de la Ley 106 de 1974. Desde enero de 2026, ese impuesto también se cobra en este segmento, encareciendo el costo de entrada para el comprador.
La elección, la transición del subsidio y la eliminación de la exoneración del impuesto actuaron en la misma dirección y en el mismo momento. Por eso el desplome no fue gradual, sino un verdadero quiebre del ciclo.
En ese contexto llega el anuncio de esta semana. El presidente José Raúl Mulino confirmó que su Gobierno remitirá a la Asamblea Nacional, con carácter de urgencia, un paquete de proyectos que denominó “leyes de reactivación económica”, entre ellos modificaciones al régimen de interés preferencial y al ITBI sobre vivienda nueva. En paralelo, el Ministerio de Economía y Finanzas y el Ministerio de Vivienda ya analizan una exención focalizada del ITBI para vivienda de interés social, aunque el ministro Jaime Jované ha sido claro en que cualquier beneficio tendrá límites y no repetirá esquemas que terminaron favoreciendo construcciones de alto costo.
Es, en cierto modo, un reconocimiento oficial de lo que el sector viene señalando desde 2024: que las propias reformas tributarias y financieras contribuyeron a frenar el mercado. Pero el paquete anunciado actúa sobre dos variables puntuales, el precio del crédito y el costo de entrada, y deja sin resolver una tercera, más estructural.
Los bancos han endurecido de forma marcada sus criterios de aprobación de hipotecas. La mayoría de las familias panameñas depende del interés preferencial para calificar para un crédito.
Conviene no leer esto como una arbitrariedad bancaria. El banco es un negocio que evalúa el riesgo de su cartera, y lo hace en un entorno de desempleo persistente e informalidad laboral considerable. El Estado panameño, hasta ahora, ha intervenido sobre el precio y sobre el impuesto, pero no sobre las condiciones estructurales —el empleo formal y la informalidad— que determinan el riesgo que percibe la banca.
El desempleo y la informalidad no son solo un problema de demanda, es decir, de menos gente que califica, sino la causa directa del riesgo que el banco percibe y por el cual restringe el crédito. Mejorar el empleo formal no es, entonces, una simple consecuencia deseable; es también su condición de posibilidad. Un mercado laboral más formal reduce el riesgo de cartera, permite a la banca flexibilizar su evaluación sin necesidad de garantías estatales adicionales y reactiva la demanda calificada que hoy queda fuera del sistema.
La reactivación del sector inmobiliario y la mejora del empleo no son, en definitiva, dos políticas paralelas. Son la misma política, vista desde los dos extremos de un mismo círculo.
El autor es abogado especialista en propiedad horizontal.
Sigue leyendo...
Esa trayectoria se rompió en 2024, y el mercado no se ha recuperado desde entonces. Hace apenas dos semanas, la presidenta de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), Katherine Reyes Espino, calificó el resultado de la última feria inmobiliaria como un hito a la baja, con apenas 34 millones de dólares aprobados en hipotecas, una caída superior al 70% frente a años anteriores. Entender por qué exige mirar dos frentes que se refuerzan entre sí: el origen político y tributario de la caída, y una pieza que la discusión pública todavía no resuelve, el riesgo bancario.
El origen: elección, impuestos y un subsidio en transición
En 2024 se unieron dos factores que marcaron el verdadero inicio del deterioro. Por un lado, la incertidumbre política asociada al proceso electoral. Por otro, el vencimiento de beneficios financieros que sostenían parte de la demanda, entre ellos el Bono Solidario de Vivienda.
A esa desaceleración del mercado se sumaron dos decisiones de política pública que la agravaron. La primera fue la reforma al régimen de interés preferencial: los beneficios de la antigua Ley 3 de 1985 comenzaron a vencer desde finales de 2022, y su reemplazo, mediante las leyes 468 y 481 de 2025, no entró en plena vigencia hasta el 1 de enero de 2026. Ese vacío de transición afectó la calificación de compradores en el segmento medio. La segunda fue la eliminación de la exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) para la primera venta de vivienda nueva, un beneficio vigente por más de 50 años en virtud de la Ley 106 de 1974. Desde enero de 2026, ese impuesto también se cobra en este segmento, encareciendo el costo de entrada para el comprador.
La elección, la transición del subsidio y la eliminación de la exoneración del impuesto actuaron en la misma dirección y en el mismo momento. Por eso el desplome no fue gradual, sino un verdadero quiebre del ciclo.
La respuesta del Estado, hasta ahora
En ese contexto llega el anuncio de esta semana. El presidente José Raúl Mulino confirmó que su Gobierno remitirá a la Asamblea Nacional, con carácter de urgencia, un paquete de proyectos que denominó “leyes de reactivación económica”, entre ellos modificaciones al régimen de interés preferencial y al ITBI sobre vivienda nueva. En paralelo, el Ministerio de Economía y Finanzas y el Ministerio de Vivienda ya analizan una exención focalizada del ITBI para vivienda de interés social, aunque el ministro Jaime Jované ha sido claro en que cualquier beneficio tendrá límites y no repetirá esquemas que terminaron favoreciendo construcciones de alto costo.
Es, en cierto modo, un reconocimiento oficial de lo que el sector viene señalando desde 2024: que las propias reformas tributarias y financieras contribuyeron a frenar el mercado. Pero el paquete anunciado actúa sobre dos variables puntuales, el precio del crédito y el costo de entrada, y deja sin resolver una tercera, más estructural.
La pieza que falta: el riesgo bancario
Los bancos han endurecido de forma marcada sus criterios de aprobación de hipotecas. La mayoría de las familias panameñas depende del interés preferencial para calificar para un crédito.
Conviene no leer esto como una arbitrariedad bancaria. El banco es un negocio que evalúa el riesgo de su cartera, y lo hace en un entorno de desempleo persistente e informalidad laboral considerable. El Estado panameño, hasta ahora, ha intervenido sobre el precio y sobre el impuesto, pero no sobre las condiciones estructurales —el empleo formal y la informalidad— que determinan el riesgo que percibe la banca.
El desempleo y la informalidad no son solo un problema de demanda, es decir, de menos gente que califica, sino la causa directa del riesgo que el banco percibe y por el cual restringe el crédito. Mejorar el empleo formal no es, entonces, una simple consecuencia deseable; es también su condición de posibilidad. Un mercado laboral más formal reduce el riesgo de cartera, permite a la banca flexibilizar su evaluación sin necesidad de garantías estatales adicionales y reactiva la demanda calificada que hoy queda fuera del sistema.
La reactivación del sector inmobiliario y la mejora del empleo no son, en definitiva, dos políticas paralelas. Son la misma política, vista desde los dos extremos de un mismo círculo.
El autor es abogado especialista en propiedad horizontal.
Sigue leyendo...